長く土地探しをしているけれども、なかなか購入できない方に共通する特徴 その２

こんにちは。巷では住宅関連の話題として「日銀のYCC柔軟化」「金融緩和修正」がもちあがっていて「金利上昇」に関するトピックが立ち上がっていますね。

色々な専門家がこの件について述べているので、私からはあまり話すことはないのですが、重要なのは「固定金利」と「変動金利」の金利の決まり方は大きく違っていて、今回の話題で影響があるのは「固定金利」だということです。

金利に関しては一括りにして語られることが多く、ご検討者様の不安をあおりますが「構造の違い」を理解してご自身に影響があるかどうかを見極めることが大事だと考えます。

フラットをご利用の方は、なるべく実行の時期を前倒しして金利上昇リスクを最低限に抑えることが今回必要な動きであるかと思います。

では、前回の続きから。

「売主様からみて早く決済してくれる買主さん」=「売主からみて魅力的な買主」になれば人気エリアで申し込みが競合しているような状況でも、購入できる確率が上がりますよ、という話でした。

では具体的に・・・

1つめは「ローンの事前審査を早い段階で所得する」です。

現金でのご購入の方は該当しませんが、ローンを利用して住宅のご計画をされている方の場合、売却不動産の現金化ができる買主＝ローンが通る方になります。

その証拠としては「事前審査決定通知書」が一番わかりやすい。

• 私は勤め先が大手なので問題ない・・・
• 収入が十分にあるから大丈夫！

という話をされて、事前審査を後回しにする方が非常に多いのですが、このような話を売主側に伝えても「そうですか、わかりました」とはなりません。現実問題、審査に引っかかる方、少なくないのです。

具体的に土地が出てきた段階で、「それじゃ事前を・・・」となる方が多い中、「ローンは事前が通っていて書類があります」と言える方、他のご検討者様に勝てます。

資金計画が固まって、融資金額の最大値が出た段階での早急なローンの事前審査、お勧めします。

では、2つ目。それは「建てる建築会社さんをなるべく早く、おそくとも土地契約までに決める」です

魅力的な買主さんの条件に「早く決済ができる」と書きました。

早く決済するためには「建てる会社が決まっている」必要がございます。

ローンをお使いになる方は土地の決済までに

事前審査（簡単な書類でOK)→本審査（土地、建物それぞれの契約書が必要）→金消契約→実行

という流れに沿うことになります。

土地の契約までは先ほどの「事前審査」で進みますがその後は「本審査」に移ります。

この本審査に「建物の契約書」が必要となります。

• 土地の申し込み時点で、複数の会社を検討している・・・
• 契約の段階ではおそらく1社に絞れていない・・・

その場合、融資の本承認の期日が後ろ倒しになり決済日が遅くなります。

それに伴い、「ローン未承認の場合の特約条項」の期限を長くする必要があり・・・いわゆるローン特約の期限ですね。この点は特に売主側は好みません。

結果、住宅会社が決まっていて、ローンが決まっていて契約にのぞむ方とそうではない方では決済までの日数が1か月以上開く可能性があります。白紙解約のリスクも長くなります。売主の立場になってお考えいただければ、前者を優先しますよね。

住宅会社の担当者から「1社に絞ってください」と言われる場合、契約をせかされているような気がしますが、土地からの場合は実は合理的な理由があったりするのです。

土地契約までの建築会社の決定、重要です。

以上2点が、魅力的な買主になる方法、でした。

内容に関しまして疑問に思われること、ご質問等があれば、お気軽にお知らせください。

また、次回お会いしましょう。

                                                                                                                                                                       伊藤 英浩